La Xunta plantea facilitar la división de pisos grandes para ganar vivienda en las ciudades gallegas

Xunta y el Instituto Galego de Vivenda e Solo (IGVS) han puesto sobre la mesa una medida con ambición práctica: estudiar cambios en la normativa técnica que permitan segregar viviendas de gran tamaño para aumentar el parque residencial. La propuesta, incluida en el nuevo Pacto de Vivenda 2026-2030, parte de datos que dibujan la paradoja gallega: seis de cada diez hogares están formados por una o dos personas, mientras que alrededor de un tercio de las viviendas familiares superan los 100 metros cuadrados. La intención oficial es clara: ampliar la oferta para, en teoría, aliviar la presión de precios en alquiler y compra.

Qué propone y por qué

La idea no surge de la nada. Promotores, agencias inmobiliarias y representantes del sector llevan tiempo señalando que existe un stock de pisos demasiado amplios para las necesidades actuales. En la práctica, la propuesta pasa por analizar qué inmuebles podrían fraccionarse —por ejemplo, grandes pisos de las décadas de 1940 y 1950 que originalmente contaban con entrada central y acceso de servicio— y qué obstáculos técnicos o administrativos impiden hoy ese proceso.

En el Observatorio de Vivenda de Galicia, donde también están presentes arquitectos y colectivos profesionales, se debatirá si es preciso modificar normas relacionadas con accesibilidad, seguridad y habitabilidad. No es solo cuestión de trazar tabiques: en edificios en altura, la ausencia de ascensor, las dimensiones mínimas de ventanas, las salidas de emergencia o la imposibilidad de cambiar los usos urbanísticos pueden convertir una operación aparentemente simple en una inviabilidad técnica o legal.

Los ejemplos recientes en Vigo son ilustrativos. En Cabral se reformó una vivienda unifamiliar y se intentó inscribirla como cuatro fincas independientes; el Concello denegó la operación por falta de título habilitante y porque la normativa urbanística del lugar solo permite un uso residencial unifamiliar. Otro caso en el lugar de A Baixa fue anulado por los tribunales por la misma falta de permiso municipal. Estas resistencias demuestran que, más allá del anuncio, hay que resolver la maraña administrativa que rodea la segregación de inmuebles.

Limitaciones técnicas y debates profesionales

María Pierres, secretaria del Colegio Oficial de Arquitectos de Galicia y miembro del Observatorio, advierte que no todas las viviendas son susceptibles de troceado. «La vivienda que hay se queda obsoleta: hay muchos pisos grandes que fueron construidos a principios del siglo pasado y no se adaptan a las necesidades reales», resume. Aun así, señala que hay tipologías urbanas —especialmente en Vigo y A Coruña— donde la división resulta más factible y respondería a espacios hoy infrautilizados.

«La vivienda que hay se queda obsoleta: hay muchos pisos grandes que fueron construidos a principios del siglo pasado y no se adaptan a las necesidades reales»

— María Pierres, Secretaria del Colegio Oficial de Arquitectos de Galicia

Las dificultades técnicas más citadas tienen que ver con la accesibilidad. Si un bloque no dispone de ascensor, convertir dos viviendas en tres —por ejemplo— puede implicar situaciones de accesibilidad muy complejas para personas mayores o con movilidad reducida. A ello se suman cuestiones de aislamiento acústico e instalaciones (calefacción, agua caliente, ventilación) que no siempre permiten una partición sin obras mayores.

Además, la figura de la división horizontal y la necesidad de obtener un título habilitante obligan a que el proceso vaya acompañado de certificados, licencias y a veces la modificación del planeamiento, algo que en municipios con normativa rígida ralentiza cualquier intervención. No es lo mismo un edificio clásico del Ensanche coruñés que un chalé en Cabral: el peso de la normativa local y las servidumbres condicionan.

Impacto esperado y riesgos a vigilar

La Xunta defiende que incrementar la oferta mediante la división de pisos contribuirá a contener la subida de precios; es una respuesta de corto y medio plazo que complementaría otras políticas, como la movilización de suelo para promociones públicas y la reducción de cargas fiscales que ya se han planteado en los últimos meses. Recordemos que el Ejecutivo autonómico se ha fijado objetivos ambiciosos: movilizar suelo y promover vivienda pública, con metas que incluyen la construcción de miles de viviendas en el horizonte 2030.

Sin embargo, la experiencia internacional y la propia práctica local aconsejan cautela. Aumentar el número de viviendas no siempre equivale de forma automática a una bajada de precios si la nueva oferta acaba en el mercado libre sin control: la especulación, la conversión a alquiler turístico o la falta de incentivos para que las viviendas resultantes se oferten a rentas asequibles pueden neutralizar el efecto esperado. También existe el riesgo de que se generen alojamientos de menor calidad si la segregación no va asociada a mínimos de habitabilidad y confort.

Los técnicos que participan en el Observatorio barajan fórmulas mixtas: agilizar trámites cuando la operación cumpla estrictos requisitos de seguridad y accesibilidad; ligar permisos a condiciones sobre el destino de las nuevas viviendas (por ejemplo, alquiler asequible durante un periodo determinado); y ofrecer guías técnicas a los propietarios para facilitar intervenciones que respeten el patrimonio y la estructura de los edificios.

En la calle, la medida ha recibido reacciones variadas. Propietarios que ven una oportunidad de rentabilizar pisos grandes, jóvenes que necesitan vivienda asequible y algunos ayuntamientos que temen una presión añadida sobre la convivencia y los servicios. En ciudades como Vigo, donde la demanda se concentra en determinados barrios, el reto será coordinar estas transformaciones con inversiones en infraestructuras y servicios básicos para evitar desequilibrios.

A falta de concreción normativa, lo probable es que la propuesta entre en una primera fase de diagnóstico: identificar inmuebles susceptibles de segregación y delimitar las problemáticas urbanísticas y técnicas que impidan su ejecución. Solo después vendrán las modificaciones legales, las ordenanzas municipales y las instrucciones técnicas que permitan convertir una intención política en proyectos reales. La pregunta que queda en el aire es si ese incremento del parque residencial llegará a las familias que hoy más lo necesitan o si, una vez más, chocará con intereses y trámites que ralentizan cualquier solución.