Galicia e o quebracabezas da vivenda: Por que non se constrúe onde se pode?

O labirinto entre o solo dispoñible e a realidade urbanística

Mentres medran as preocupacións sobre o acceso á vivenda en Galicia, xorde un dato que invita á reflexión: existe unha importante cantidade de solo con potencial para construír decenas de miles de vivendas. Porén, esta capacidade aparente contrasta coa escaseza de novos proxectos residenciais en marcha. Por que tantas parcelas que poderían transformarse en fogares para a cidadanía seguen á espera, sen que o asfalto e os ladrillos cheguen a materializarse?

A paradoxa galega: oferta teórica fronte a demanda real

No debate público sobre a vivenda, adoita insistirse na falta de solo como un dos principais obstáculos. Non obstante, o caso galego evidencia que non sempre é así: o solo existe, pero raramente se traduce en novas vivendas. Os expertos urbanísticos apuntan a unha complexa combinación de factores que ralentizan a transformación do terreo en novos barrios habitables. Entre eles, destacan a burocracia urbanística, os custos de urbanización e a dispersión administrativa entre diferentes niveis de goberno.

O resultado é unha paradoxa singular: mentres os prezos de alugueiro e compravenda se manteñen elevados nas principais cidades e áreas costeiras, grandes bolsas de solo permanecen ociosas. As familias e mozos que buscan a súa primeira vivenda adoitan atoparse cunha oferta limitada e prezos inalcanzables, a pesar de que “o papel” di que habería espazo para construír moito máis.

Que frea o desenvolvemento dos novos barrios?

A pregunta resulta obrigada: se existe solo clasificado e con potencial, por que non se inicia a urbanización nin a edificación? Unha parte da resposta reside nos elevados custos iniciais que supón dotar de servizos básicos como auga, luz, sumidoiros e accesos viarios aos novos desenvolvementos. Sen estas infraestruturas, os terreos resultan pouco atractivos para promotores privados, que adoitan demandar garantías de viabilidade antes de investir.

Por outra banda, a tramitación dos proxectos prolóngase durante anos debido á fragmentación de competencias entre concellos, Xunta e administración estatal. Os procedementos para recalificar solo, aprobar plans parciais e obter licenzas poden converterse en auténticos labirintos administrativos. A inseguridade xurídica e os cambios normativos tampouco axudan, xerando incerteza tanto en investidores como en familias que aspiran a acceder a unha vivenda digna.

Impacto social: unha xeración atrapada

Esta situación ten consecuencias directas sobre o día a día da cidadanía. As dificultades para acceder a unha vivenda asequible afectan a mozos, familias monoparentais e persoas maiores que buscan alternativas á vivenda tradicional. O atraso na posta en marcha de novos desenvolvementos tamén se traduce nunha presión engadida sobre o parque inmobiliario xa existente, encarecendo aínda máis os prezos e expulsando a potenciais residentes cara á periferia ou mesmo fóra de Galicia.

Algúns responsables municipais recoñecen que, pese á vontade política de facilitar o acceso á vivenda, os instrumentos de planificación e o financiamento público non sempre chegan para dar resposta á demanda. Todo isto contribúe a consolidar unha fenda social e territorial: mentres as zonas urbanas saturadas sofren os efectos do encarecemento, noutras áreas o solo urbanizable segue infrautilizado.