Expertos do sector inmobiliario e urbanistas advirten dunha «tormenta perfecta» que está tensando o mercado da vivenda na Comunitat Valenciana: unha combinación dunha forte chegada de poboación, escaseza de solo, encarecemento dos custos de construción e regulación que non favorece a oferta, todo iso agravado no último ano. O fenómeno concéntrase nas grandes áreas metropolitanas de Valencia, Alicante e Castellón, onde a demanda superou con creces a capacidade de resposta. Fontes do sector e estudos recentes sinalan que a situación actual dificulta unha solución rápida e plantexa retos de planificación a medio e longo prazo. As causas, coinciden técnicos e promotores, son estruturais e multicausais, non meramente coyunturais.
O desequilibrio do mercado ten cifras chamativas: pese a que a Comunitat Valenciana dispón dun censo de vivendas amplo, a oferta real redúcese sensibelmente desde a pandemia. Segundo os datos achegados por axentes e académicos, aproximadamente un de cada tres pisos deixou de estar dispoñible para a súa venda ou aluguer desde ese momento, mentres que a poboación experimentou un aumento próximo aos 100.000 habitantes no último ano, o que colapsou o mercado do aluguer e disparou os prezos en zonas urbanas.
Na presentación do último informe sobre o mercado valenciano do Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Valencia, Luis Fabra, director da Cátedra do Mercado Inmobiliario de Zaragoza, alertou sobre o desfase entre a creación de fogares e a vivenda construída: o ano pasado xeráronse en Valencia ao redor de 12.000 novos fogares —equivalentes a unhas 40.000 persoas— mentres que a edificación nova non alcanzou as 7.000 vivendas. «Non chegamos», sintetizou Fabra, poñendo de manifesto a magnitude do déficit habitacional en termos de ritmo de construción fronte á demanda.
A presidenta da asociación de inmobiliarias da Comunitat Valenciana, Nora García, describe a situación como inédita. Explica que a paralización da construción tras a última burbulla inmobiliaria, a conversión masiva de pisos en aloxamentos turísticos e as últimas reformas legais sobre o aluguer reduciron de forma significativa a entrada de vivendas no mercado tradicional. Ademais, apunta cambios sociolóxicos —como un maior número de fogares unipersonais ou parellas que manteñen dúas vivendas— que incrementan a necesidade de vivenda por persoa.
Para o urbanista Alejandro Escribano, un dos principais obstáculos é a dificultade para producir solo urbanizable en prazos razoables. Sinala que a normativa adaptada en 2013 para aliñarse coa lexislación europea alongou trámites e afastou aos promotores privados, incapaces de asumir a incerteza temporal e financeira que iso xera. O resultado é que o desenvolvemento de solos a través de programas urbanísticos integrados pode tardar entre 15 e 20 anos, o que convirte calquera resposta inmediata en practicamente imposible.
O incremento dos custos de materiais e man de obra tras a guerra en Ucrania engadiu presión adicional sobre o prezo final da vivenda. Ademais, prodúcese unha caída da oferta de segunda man, en parte pola revalorización patrimonial e pola retirada de inmobles do circuito por diversos usos alternativos. Os expertos consultados subliñan que estes elementos conxuntos elevan os custos e reducen os marxes, desincentivando novas promocións privadas nas zonas onde máis se necesita construír.
Perante este escenario, a maioría de analistas coincide en que a solución pasa por promover máis construción nas áreas metropolitanas, preto dos focos de emprego, e por facilitar o acceso a solo. Con todo, a vía pública para promover directamente solo e vivenda non se utiliza a gran escala desde os anos sesenta, e a súa reactivación requiriría vontade política, capacidade financeira e cambios regulatorios que aínda non se concretaron. As alternativas a curto prazo, como incentivos fiscais ou axilización administrativa, son consideradas insuficientes por moitos técnicos.
As voces institucionais e académicas chaman a encarar a crise cunha estratexia coordinada que combine aumento da oferta, rehabilitación, control de usos turísticos e medidas de demanda. Tamén advirten de que calquera reforma debe equilibrar seguridade xurídica para o sector privado e garantías sociais para os inquilinos, porque decisións tomadas na última década foron, en opinión de varios especialistas, nunha dirección que reduciu a produción efectiva de vivenda. O diagnóstico é claro: a solución existe, pero será longa e esixirá cambios normativos e de investimento.
No horizonte, a Comunitat Valenciana afronta unha encrucillada entre políticas de urxencia e reformas estruturais. Mentres tanto, mozos e fogares con menos recursos ven como se estreitan as opcións para acceder a unha vivenda, e promotores e urbanistas advirten de que, sen un cambio de ritmo na produción de solo e de vivendas, a «tormenta perfecta» seguirá marcando o mercado durante anos.
