La Xunta estudia dividir pisos grandes para crear más viviendas: una solución técnica con trabas urbanísticas

Seis de cada diez hogares en Galicia están compuestos por una o dos personas, mientras que, al mismo tiempo, cerca de un tercio de las viviendas familiares supera los 100 metros cuadrados. Esa aparente contradicción —más hogares pequeños frente a un parque edificado sobredimensionado— ha llevado a la Xunta a plantear un cambio en la normativa técnica para facilitar la segregación de inmuebles amplios y así incrementar la oferta de vivienda disponible.

Qué propone la Xunta y quién lo analiza

La iniciativa forma parte del Pacto de Vivenda 2026-2030 y se analiza en el seno del Observatorio de Vivenda de Galicia, donde el Instituto Galego de Vivenda e Solo (IGVS) comparte mesa con representantes del sector inmobiliario y los arquitectos. El objetivo formal es claro: detectar inmuebles susceptibles de fragmentación y valorar qué modificaciones normativas permitirían que ese proceso incrementase el parque residencial sin poner en riesgo la seguridad y la accesibilidad.

Los promotores y agentes inmobiliarios llevan tiempo reclamando medidas que simplifiquen la segregación de pisos grandes, especialmente en ciudades con presión sobre la demanda como Vigo y A Coruña. En palabras de María Pierres, secretaria del Colegio Oficial de Arquitectos de Galicia, hay una demanda creciente de propietarios interesados en segregar. Pierres subraya que muchos inmuebles de principios del siglo XX ya no se adecuan a la estructura familiar actual y que, por tanto, podrían reconvertirse con un impacto real sobre la oferta.

«La vivienda que hay se queda obsoleta: hay muchos pisos grandes que fueron construidos a principios del siglo pasado y no se adaptan a las necesidades reales»

— María Pierres, Secretaria del Colegio Oficial de Arquitectos de Galicia

Sin embargo, la Xunta no presenta la medida como un atajo administrativo. En el documento del Observatorio se pone encima de la mesa la conveniencia de analizar «qué problemáticas pueden surgir» —término que resume la complejidad técnica, jurídica y social del asunto— antes de impulsar cualquier reforma normativa.

Obstáculos: normativa urbanística, permisos y casos recientes en Vigo

La práctica demuestra que muchas veces el principal freno no es la voluntad del propietario, sino las limitaciones urbanísticas. En Vigo hubo recientemente dos intentos de fragmentación de viviendas unifamiliares que terminaron en rechazo administrativo y judicial. Uno de esos casos, en el barrio de Cabral, había sido remodelado y convertido en cuatro fincas independientes, pero el Concello anuló la división por falta de título habilitante y porque la normativa municipal sólo permite un uso residencial unifamiliar. Otro expediente en el lugar de A Baixa fue anulado por los tribunales al no contar con permiso municipal.

Además de la cuestión de usos, la viabilidad técnica es condicionada por requisitos de accesibilidad y seguridad. No es viable segregar un piso en altura que carezca de ascensor si la reforma obliga a garantizar accesos y evacuación según la normativa vigente. La antigüedad del edificio, la estructura de las instalaciones, las salidas de humos, y la posibilidad de adaptar la envolvente al aislamiento térmico son otros condicionantes que pesan sobre cualquier proyecto de fragmentación.

La presencia de inmuebles con plantas doble entrada —los «pisos con entrada de servicio» propios de los años 40 y 50— ofrece oportunidades concretas en ciudades como A Coruña y Vigo, donde todavía existe cierto número de estos tipologías. Convertirlos en dos viviendas independientes puede ser técnicamente relativamente sencillo y responder a la demanda de vivienda de menor tamaño. Pero es imprescindible además resolver cuestiones vinculadas al aparcamiento, el aprovechamiento de zonas comunes y la convivencia vecinal.

Impacto esperado y límites de la propuesta

La Xunta parte de la premisa —compartida por muchos técnicos— de que ampliar la oferta tenderá a contener la subida de precios en alquiler y compra. A falta de confirmación oficial sobre el volumen potencial de nuevas unidades que permitiría la segregación, los expertos alertan de que el efecto será limitado si la medida no viene acompañada de otras políticas: incentivación fiscal, líneas de financiación para rehabilitación, y agilización de trámites municipales.

Los municipios, por su parte, tendrán un papel decisivo. Cada concello define planes y ordenanzas que condicionan usos y tipologías; por eso no es la primera vez que una propuesta de alcance autonómico se topa con resistencias locales. En ciudades con mercados tensos como Vigo y A Coruña —donde la demanda de pisos pequeños supera con creces la oferta— el margen de maniobra puede ser mayor, pero en localidades con normativa exigente o con planes de protección de patrimonio, la fragmentación puede resultar inviable.

También conviene subrayar la dimensión social: fragmentar un piso no siempre significa crear vivienda asequible. Sin medidas complementarias, la nueva oferta podría incorporarse al mercado libre con precios que no solucionan la accesibilidad real para jóvenes, familias monoparentales o personas con bajos recursos. La articulación de requisitos de rentabilidad social o la vinculación de la operación a cesiones de uso público podrían modificar ese resultado.

Desde el punto de vista técnico, adaptaciones como la instalación de ascensores, la mejora de la envolvente térmica o la reorganización de instalaciones comunes implican costes que pueden desincentivar la operación si no hay ayudas. Por eso algunos arquitectos proponen que la Xunta combine cambios en normativa técnica con líneas de subvención específicas para rehabilitación y adaptación de viviendas a la nueva demanda habitacional.

La iniciativa —si finalmente se concreta en cambios normativos— plantea un equilibrio delicado entre dos necesidades legítimas: modernizar y sacarle rendimiento a un parque residencial sobredimensionado y, al tiempo, proteger la seguridad, la accesibilidad y el tejido urbano. La futura normativa, si llega, tendrá que definir qué inmuebles son susceptibles de fragmentación, cuáles quedan excluidos y qué garantías se exigen a los propietarios para preservar las condiciones de habitabilidad.

En los próximos meses, el Observatorio de Vivenda y el IGVS deberán traducir el diagnóstico en propuestas concretas, y los concellos responderán en forma de ordenanzas. Lo que está en juego es más que un ajuste técnico: es una pieza en la estrategia para afrontar la crisis habitacional gallega sin renunciar a preservar barrios históricos, condiciones de vida dignas y la cohesión urbana que caracteriza a muchas ciudades atlánticas de la comunidad.