La iniciativa privada que quedó bloqueada en venta libre cambia de manos y de formato: Xesta da Galiza, empresa dedicada a la autopromoción en clave cooperativa, ha tomado el relevo del conocido proyecto del Mirador de San Xoán, un edificio de 21 viviendas que cuenta ya con licencia municipal y que promete vistas directas a la Ría de Vigo. La propuesta quiere evitar el fracaso de la promoción tradicional apostando por la implicación directa de los futuros propietarios.
El proyecto rescatado y el modelo cooperativo
El inmueble previsto se eleva en siete plantas más ático y recoge tipologías desde estudios hasta pisos de cuatro dormitorios. El proyecto incluye, además de las viviendas, la urbanización exterior de la parcela y la apertura de un nuevo vial que mejorará la conectividad de la zona. El gerente de la cooperativa, Nacho González, pone el acento en la localización:
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La fórmula es la de siempre en la vivienda cooperativa: cada socio reserva su unidad mediante una aportación inicial y participa en la toma de decisiones sobre el proyecto. La promotora indica que la cooperativa está en fase de constitución y que, desde que comenzó la comercialización hace apenas un mes, ya se han reservado diez viviendas, prácticamente la mitad del total. La previsión es formalizar la entidad en abril y arrancar las obras en julio o agosto, siempre que se alcance el umbral decidido de socios —el 80% del total— para garantizar la viabilidad financiera.
Para acceder a la reserva, los interesados deben abonar un capital inicial de 1.000 euros, que les garantiza la plaza. Durante la ejecución, los socios tendrán que aportar cantidades adicionales para financiar la obra; la experiencia del sector apunta a entregas iniciales que suelen situarse entre el 20% y el 30% del precio de la vivienda adjudicada, aunque esto puede variar según la estructura financiera final que acuerde la cooperativa.
En cuanto a precios, la promoción ofrece un abanico amplio: estudios desde 128.000 euros; pisos de un dormitorio por 242.172 euros; viviendas de dos dormitorios en plantas intermedias entre 291.001 y casi 310.000 euros; pisos de tres habitaciones desde 293.416 euros, y unidades de cuatro dormitorios a partir de 355.640 euros. Los áticos se plantean en formato dúplex y serán las unidades más caras. Todas las viviendas incorporan plaza de garaje y trastero y, salvo las de un dormitorio, disponen de dos baños.
Antecedentes en Vigo y por qué la cooperativa puede funcionar
En los últimos años Vigo ha visto cómo la promoción inmobiliaria privada pura sufrió tropiezos en determinadas parcelas: sobrevaloraciones iniciales, demanda contenida y dificultades financieras han dejado proyectos a medio gas. La vía cooperativa ha emergido como alternativa práctica para desbloquear promociones que, de otro modo, habrían quedado en el cajón. Actualmente, según fuentes del sector, hay al menos media docena de promociones en marcha en la ciudad bajo este modelo, que juntas superarán el centenar de apartamentos si todas llegan a buen término.
La ventaja, repiten los promotores cooperativos, está en la economía del proyecto y en la implicación de los futuros usuarios: se elimina el margen del promotor tradicional y se amplían las posibilidades de personalización de las viviendas. Para una ciudad con la presión sobre la oferta que tiene Vigo —especialmente en zonas con vista a la ría y cerca del centro—, esa combinación puede resultar atractiva para familias jóvenes y profesionales que buscan acceso a una vivienda nueva sin los sobreprecios del mercado libre.
La elección de la calle San Xoán no es casual. La franja alta que domina la ría es escasa en stock de obra nueva y siempre ha tenido demanda por su posición y conexiones con el puerto y el casco urbano. A falta de confirmación oficial sobre plazos de finalización, la existencia de licencia del Concello de Vigo confiere al proyecto una tramitación administrativa ya superada, lo que acelera la puesta en obra si se cumplen las condiciones económicas de la cooperativa.
Riesgos financieros, calendario y repercusiones
Ninguna iniciativa está exenta de riesgos. La cooperativa reconoce que un incremento de coste en la ejecución —por imprevistos técnicos, subida de materiales o problemas de subcontratación— es el principal peligro. La inflación de la construcción vivida en los últimos años y las tensiones en las cadenas de suministro han hecho que las previsiones iniciales deban manejarse con cautela. Si surgen desviaciones importantes, los socios tendrán que asumir desembolsos adicionales o estudiar fórmulas de financiación complementaria.
Además, la puesta en marcha depende de alcanzar la cifra de adhesiones prevista: el 80% de ocupación exigida para iniciar las obras es una barrera que condiciona el calendario. Con diez unidades ya reservadas, la cooperativa afronta una carrera contra el reloj para completar el cupo en las próximas semanas y poder empezar en verano. Si lo logra, los vecinos verán movimiento en la parcela y, posteriormente, la urbanización del entorno y la apertura del nuevo vial prometido.
Más allá del edificio en sí, el éxito o fracaso de esta experiencia tendrá consecuencias en el tablero local. Si prospera, puede animar a que otras promociones fallidas —sobre todo aquellas con buena ubicación pero con estructura financiera rígida— se conviertan en proyectos cooperativos. Pero no hay que perder de vista una realidad incómoda: los precios anunciados, aunque algo inferiores a los del mercado tradicional, siguen siendo elevados para amplios segmentos de la población viguesa. La cooperativa reduce el coste final al eliminar el beneficio del promotor, pero no sustituye la necesidad de políticas públicas que amplíen la oferta asequible.
La previsión de la promotora es clara: constituir la cooperativa en abril, alcanzar el 80% de socios y comenzar obras en julio o agosto. A partir de ahí, el calendario dependerá de la evolución de la construcción y de los ritmos de financiación. Será un termómetro de la capacidad de la ciudad para reconvertir proyectos estancados en soluciones participativas; y, si todo va bien, el Mirador de San Xoán podrá ofrecer dentro de unos años no solo ventanas a la ría, sino un ejemplo tangible de que la vivienda también puede construirse desde abajo hacia arriba, con los futuros propietarios como protagonistas.
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