José García Montalvo, economista, avisa que o aumento dos prezos da vivenda en España reavivou o medo a unha nova burbulla tras o dato do INE que sitúa o incremento en 12,9 % durante 2025. A preocupación non é casual: o forte repunte dos prezos levou a comparar a situación actual co auxe inmobiliario de principios de século, aínda que a análise amosa matices importantes entre ambos episodios. O debate céntrase en se o encarecemento responde a fundamentos económicos sólidos ou a desequilibrios que lembran ao período 2003-2007. As diferenzas entre indicadores macroeconómicos e microeconómicos son o eixo da discusión.
No plano macroeconómico, os datos actuais presentan elementos que, en principio, descartan un estourido similar ao de 2008. O crecemento do PIB, a creación de emprego, o aumento da poboación e os tipos de interese baixos explican en boa medida a demanda de vivenda. Ademais, a oferta resulta claramente insuficiente en moitas áreas, o que, segundo a teoría económica básica, empurra os prezos ao alza cando a demanda supera á oferta. Todo iso ocorre nun contexto de menor apalancamento de fogares e empresas, o que reduce a vulnerabilidade financeira agregada.
Non obstante, os indicadores microeconómicos remiten a dinámicas que evocan o período anterior á crise. Un dos datos máis elocuentes é a relación entre vivenda rematada e formación de fogares: hoxe complétanse aproximadamente 100.000 vivendas ao ano fronte á creación de unhas 230.000 fogares, mentres que na década previa a 2008 rexistrábanse cifras moi distintas. Ese desfase entre oferta e demanda acumulou un déficit habitacional que, pola súa magnitude, se sitúa arredor das 700.000 vivendas, segundo cálculos que resumen a actual presión sobre o mercado residencial.
O comportamento do crédito marca outra clara diferenza co estourido anterior. En 2007 o saldo de crédito destinado á construción e actividades inmobiliarias chegou a representar o 41,6 % do PIB; hoxe apenas acada o 5,8 %. De xeito similar, o crédito hipotecario sobre o PIB situábase preto do 62 % naquel tempo, mentres que agora ronda o 30,8 %. Esa menor exposición bancaria e familiar reduce o risco sistémico, aínda que non elimina por completo as tensións derivadas da escasez de vivenda.
Desde a óptica do mercado, o exceso de demanda é unha explicación directa do encarecemento: cando a oferta non satisfai a demanda xorden subidas de prezo como as observadas en 2024 e 2025. Non obstante, a comparación histórica aconsella prudencia: en 2003-2007 moitos indicadores macro e micro converxían na sinal dunha burbulla, algo que hoxe non acontece de forma tan nítida. Algúns parámetros, como o desconto sobre o prezo de oferta ou a evolución das transaccións, amosan avances relativos respecto daquela época, pero non configuran un escenario homoxéneo de alarma.
Expertos e responsables políticos sinalan que a clave está nas políticas públicas e na capacidade para corrixir o déficit de oferta. Aumentar a produción de vivenda protexida, facilitar a rehabilitación do parque existente e ordenar o solo son propostas recurrentes. Tamén alertan sobre a necesidade de vixiar a concesión de crédito e as prácticas comerciais que poidan alimentar expectativas irracionais, sen renunciar a medidas que favorezan o acceso á vivenda a fogares novos e vulnerables.
A dimensión social do problema xa aflorou en protestas e mobilizacións ao longo de 2024 e 2025 en varias cidades, onde organizacións e particulares reclaman solucións que conten a escalada de prezos e melloren a asequibilidade. Para moitos fogares, o incremento das compravendas e o encarecemento do aluguer traducen unha presión real sobre a súa economía familiar, máis aló dos indicadores macro que apuntan a unha menor fragilidade financeira do sistema.
Á vista destes elementos, o diagnóstico de fondo é mixto: conviven sinais tranquilizadoras —baixo apalancamento, fundamentos macro compatibles co crecemento— con preocupacións reais no eido microeconómico e social. Os responsables da política económica dispoñen de marxe para actuar e reducir tensións, pero o tempo corre e a acumulación do déficit de vivenda engade un factor de risco que esixe respostas coordinadas e rápidas para evitar que os temores se traduzan en problemas concretos de acceso e estabilidade financeira.
