José García Montalvo, catedrático e autor do análise, advirte que o forte encarecemento da vivenda rexistrado o pasado ano plantexa dúbidas sobre se se está a xerar unha nova burbulla en España. O Instituto Nacional de Estadística confirmou que o prezo da vivenda aumentou un 12,9% en 2025, a segunda anualidade consecutiva con subidas de dous díxitos. O debate concéntrase en se eses incrementos responden a fundamentos económicos sólidos ou a dinámicas de mercado máis perigosas, e por que os indicadores microeconómicos evocan o período 2003-2007. O estudo contrapón evidencias macro e micro para ofrecer unha lectura matizada da situación.
No plano macroeconómico, o informe sinala que a suba de prezos está acompañada por factores que normalmente xustifican revalorizacións: crecemento do PIB, creación de emprego, maior poboación e tipos de interese máis baixos. Á diferenza da etapa previa a 2008, a actual mostra menor apalancamento financeiro e unha oferta de vivenda claramente insuficiente fronte á demanda. Mentres que entón entregábanse moitas máis vivendas das que se necesitaban, hoxe a discrepancia é a inversa e impulsa as cotizacións ao alza. Esa insuficiencia de oferta é, segundo o autor, a base fundamental que explica gran parte do aumento de prezos.
Os datos de producción e formación de fogares ilustran ese cambio estrutural. No período previo á crise rematáronse en torno a 600.000 vivendas anuais mentres só nacían arredor de 350.000 fogares, o que xerou exceso de oferta. Na actualidade, a culminación de promocións sitúase preto das 100.000 unidades mentres se forman unhas 230.000 familias cada ano, o que deixa un déficit acumulado estimado en torno a 700.000 vivendas. Ese desequilibrio entre oferta e demanda é o argumento elemental de microeconomía que, segundo García Montalvo, explica boa parte do axuste alcista de prezos.
O comportamento do crédito marca outra diferenza substancial entre ambas etapas. En 2007 o saldo de crédito destinado á construción e actividades inmobiliarias chegou ao 41,6% do PIB, unha proporción que hoxe é moi inferior. A exposición financeira vinculada ao sector reduciuse de forma notable, e os volumes de préstamos hipotecarios respecto ao PIB tamén son sensibelmente menores que na antesala da crise. Esa menor xeración de débeda limita a vulnerabilidade do sistema financeiro a un eventual frenazo do mercado residencial.
Non obstante, os microindicadores arroxan sinais que lembran o pasado e alimentan a inquietude social. Nunha enquisa citada polo autor, o 89% das familias percibe que os prezos están sobrevalorados, unha proporción lixeiramente inferior ao 94,5% rexistrado nunha consulta similar de 2005. Aproximadamente o 30% dos enquisados pensa que a sobrevaloración supera o 50%, un dato que revela a desconfianza dos fogares ante a sostibilidade dos niveis de prezo. Esa sensación de burbulla percibida pode influír na demanda e nas expectativas, mesmo se os fundamentos macroeconómicos son relativamente sólidos.
Desde o punto de vista político e regulador, a lectura do informe non é tranquilizadora nin alarmista de forma absoluta: plantea a necesidade de políticas orientadas a aumentar a oferta de vivenda e a mellorar o acceso para os colectivos máis afectados. A combinación de solo limitado, custos de construción ao alza e ausencia de promocións suficientes esixe actuacións coordinadas entre administracións. Ademais, o mantemento de estándares prudentes na concesión de crédito segue a ser un requisito para evitar que os desequilibrios se traduzan en riscos financeiros.
Os analistas consultados por este diario apuntan tamén á heteroxeneidade rexional como un factor clave: non todas as comunidades experimentan os mesmos niveis de tensión no mercado residencial, e a concentración da demanda en áreas metropolitanas agrava as distorsións locais. A política pública, engaden, debe combinar medidas a curto prazo para conter a escalada de prezos con reformas estruturais que impulsen unha oferta máis estable e asequible a medio prazo. Sen esa dualidade, o risco é perpetuar un mercado inaccesible para amplos colectivos.
En síntese, o diagnóstico que plantea García Montalvo sitúa a España nunha coyuntura intermedia: hai elementos de alarma nas percepcións e nalgúns microindicadores, pero os grandes trazos macroeconómicos e a menor exposición crediticia non replican o patrón que antecedeu á crise financeira. A clave, segundo o autor, será a resposta das políticas públicas para cubrir a fenda de vivenda existente sen espertar comportamentos financeiros que volvan a inflar a burbulla. O tempo e a capacidade de xestión determinarán se este episodio queda como un axuste por falta de oferta ou se transforma nunha crise de maior envergadura.
