A tormenta perfecta no mercado actual da vivenda

Expertos do sector inmobiliario e urbanistas advirten dunha «tormenta perfecta» que está a tensionar o mercado da vivenda na Comunidade Valenciana: unha combinación de forte chegada de poboación, escaseza de solo, encarecemento dos custos de construción e regulación que non favorece a oferta, todo iso agravado no último ano. O fenómeno concéntrase nas grandes áreas metropolitanas de Valencia, Alicante e Castellón, onde a demanda superou con creces a capacidade de resposta. Fontes do sector e estudos recentes sinalan que a situación actual dificulta unha solución rápida e plantea retos de planificación a medio e longo prazo. As causas, coinciden técnicos e promotores, son estruturais e multicausais, non meramente coyunturais.

O desequilibrio do mercado ten cifras chamativas: a pesar de que a Comunidade Valenciana dispón dun censo de vivendas amplo, a oferta real reduciuse sensiblemente desde a pandemia. Segundo os datos achegados por axentes e académicos, aproximadamente un de cada tres pisos deixou de estar dispoñible para a súa venda ou alugueiro desde ese momento, mentres que a poboación experimentou un aumento cercano aos 100.000 habitantes no último ano, o que colapsou o mercado do alugueiro e disparou os prezos nas zonas urbanas.

Na presentación do último informe sobre o mercado valenciano do Colexio de Axentes da Propiedade Inmobilaria de Valencia, Luis Fabra, director da Cátedra do Mercado Inmobliario de Zaragoza, alertou sobre o desfase entre creación de fogares e vivenda construída: o ano pasado xeráronse en Valencia arredor de 12.000 novos fogares —equivalentes a unhas 40.000 persoas— mentres que a edificación nova non alcanzou as 7.000 vivendas. «Non chegamos», sintetizou Fabra, poñendo de manifesto a magnitude do déficit habitacional en termos de ritmo de construción fronte á demanda.

A presidenta da asociación de inmobiliarias da Comunidade Valenciana, Nora García, describe a situación como inédita. Explica que a paralización da construción tras a última burbulla inmobiliaria, a conversión masiva de pisos en aloxamentos turísticos e as últimas reformas legais sobre o alugueiro reduciron de forma significativa a entrada de vivendas no mercado tradicional. Ademais, apunta cambios sociolóxicos —como maior número de fogares unipersoais ou parellas que manteñen dúas vivendas— que incrementan a necesidade de vivenda por persoa.

Para o urbanista Alejandro Escribano, un dos principais obstáculos é a dificultade para producir solo urbanizable en prazos razoables. Sinala que a normativa adaptada en 2013 para aliñarse coa lexislación europea alongou os trámites e afugentou aos promotores privados, incapaces de asumir a incerteza temporal e financeira que iso xera. O resultado é que o desenvolvemento de solos a través de programas urbanísticos integrados pode tardar entre 15 e 20 anos, o que converte calquera resposta inmediata en practicamente imposible.

O incremento dos custos de materiais e man de obra tras a guerra en Ucraína engadiu presión adicional sobre o prezo final da vivenda. Ademais, produciuse un desplome da oferta de segunda man, en parte pola revalorización patrimonial e pola retirada de inmobles do circuito por diversos usos alternativos. Os expertos consultados subliñan que estes elementos conxuntos elevan os custos e reducen os marxes, desincentivando novas promocións privadas nas zonas onde máis se necesita construír.

Ante este escenario, a maioría dos analistas coincide en que a solución pasa por promover maior construción nas áreas metropolitanas, preto dos focos de emprego, e por facilitar o acceso ao solo. Con todo, a vía pública para promover directamente solo e vivenda non se u