En Galicia, las transmisiones de bienes entre vivos se han convertido en una herramienta habitual para que las familias faciliten el acceso de los hijos a una vivienda en un mercado inmobiliario cada vez más hostil. En 2025 las notarías gallegas tramitaron 23.229 pactos sucesorios, una media superior a las sesenta operaciones diarias que responden tanto al encarecimiento de la compra como a la subida del alquiler. Los datos del Colegio Notarial de Galicia sitúan el auge en el último ejercicio y enlazan la práctica con la combinación de presión de precios y bonificaciones fiscales autonómicas. La tendencia refleja, en suma, cómo la emancipación juvenil depende en buena medida del patrimonio familiar y de las reglas fiscales de cada comunidad.

El volumen de transmisiones inter vivos registrado el año pasado es la segunda cifra más alta desde la aprobación en 2016 de las principales bonificaciones autonómicas sobre Sucesiones y desde la jurisprudencia que blindó determinadas exenciones del impuesto de Patrimonio en Galicia. Fuentes notariales señalan que, a lo largo de la última década, se han gestionado en la comunidad casi 205.000 operaciones de este tipo, lo que evidencia la consolidación de los pactos sucesorios como práctica frecuente en muchos núcleos familiares. Los expertos consultados por el Colegio Notarial destacan la combinación de incentivos fiscales y necesidad habitacional como motor de ese comportamiento.

La distribución provincial pone de manifiesto disparidades territoriales: la provincia de A Coruña encabezó el ránking en 2025 con más de 9.500 transmisiones en vida, seguida de cerca por Pontevedra, con alrededor de 8.500. Aunque el informe no detalla en la misma medida las cifras de Ourense y Lugo, las fuentes regionales advierten de que las operaciones también han crecido en las áreas metropolitanas y en algunas comarcas con mayor presión demográfica. El mapa provincial revela, por tanto, que la práctica no es exclusivamente urbana, si bien concentra más volumen donde el mercado inmobiliario está más tensionado.

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Los factores que empujan a las familias hacia las herencias en vida son múltiples. La escalada de los precios de compra, la elevada renta de los alquileres y la escasez de oferta nueva han convertido la adquisición por mercado en una meta difícil para los jóvenes. Ante esa realidad, muchos progenitores optan por transmitir la vivienda o adelantar patrimonios para que un hijo pueda afrontar la entrada de una hipoteca o disponer de un piso en condiciones favorables. Para estos hogares, la transmisión inter vivos funciona como una forma de sortear las barreras de acceso y reducir costes futuros.

Las bonificaciones aprobadas por la Xunta en 2016 jugaron un papel clave al abaratar el coste fiscal de estas operaciones para las primeras líneas de parentesco y para patrimonios por debajo de determinados umbrales. Esas medidas, junto con la sentencia favorable sobre el impuesto de Patrimonio, estimularon lo que muchos notarios describen como una “nueva normalidad” en la planificación sucesoria. En la última década, la combinación de ventajas tributarias y necesidad habitacional ha convertido a Galicia en una de las comunidades con mayor volumen relativo de transmisiones en vida.

El récord histórico se alcanzó en 2021, un año marcado por las consecuencias económicas y los miedos derivados de la pandemia, cuando se produjo un pico de operaciones motivado tanto por razones patrimoniales como por la voluntad de dejar asuntos ordenados. Desde entonces la cifra ha permanecido elevada y 2025 se situó como el segundo año más activo para los pactos sucesorios, según las estadísticas notariales. El fenómeno no parece coyuntural, sino que responde a dinámicas estructurales del mercado y a decisiones familiares que buscan proteger la capacidad de emancipación de las nuevas generaciones.

El impacto social de estas transmisiones es palpable: permiten la independencia de jóvenes que, de otro modo, quedarían fuera del mercado, pero también reavivan debates sobre la igualdad de oportunidades y la dependencia intergeneracional. Para muchas familias, la cesión de la vivienda habitual o un adelanto económico suponen la única vía para que un hijo pueda formalizar una hipoteca o afrontar un alquiler en ciudades con demanda alta. Al tiempo, la práctica refuerza la idea de que el acceso a la vivienda está cada vez más condicionado por el patrimonio familiar y por las políticas fiscales regionales.

En el plano político, la posible reforma estatal del impuesto de Sucesiones que estudia el Ministerio de Hacienda —la cual contemplaría una armonización del gravamen mediante un tipo fijo para todas las comunidades— introduce incertidumbre sobre el futuro de este modelo. Los notarios y analistas avisan de que un cambio de ese calado podría modificar el volumen y la naturaleza de las transmisiones en vida, aunque las consecuencias dependerían de las decisiones concretas y de las alternativas que ofrezca el mercado. Mientras tanto, miles de familias gallegas continúan recurriendo a estas figuras para sortear un mercado de vivienda que en la práctica exige recursos previos para lograr la independencia.