O papel do administrador de fincas resulta determinante na prevención e xestión dos conflitos nas comunidades de propietarios, segundo un artigo de opinión publicado o 16 de marzo de 2026 en Ourense. A súa intervención, tanto en fases previas como en procedementos xudiciais, pode evitar procesos custosos ou, cando non sexa posible, garantir unha carga probatoria sólida. A convivencia, xunto co réxime xurídico vixente, favorece a aparición de disputas que requiren unha xestión técnica e documental rigorosa.
Na columna orixinal, o avogado e administrador de fincas Alexandre Lodeiro Pereira destaca que a idiosincrasia das comunidades —a convivencia entre distintos propietarios e o réxime especial de la Ley de Propiedad Horizontal— crea un caldo de cultivo para a conflictividade. Segundo o autor, ademais, o marco normativo actual resulta en moitos casos obsoleto e insuficiente para resolver con eficacia todas as controversias.
A experiencia profesional, engade o autor, mostra que unha actuación diligente e documentada na fase extraxudicial reduce a probabilidade de acudir aos tribunais. Cando a vía xudicial é inevitable, esa documentación e o correcto seguimento dos trámites previos melloran as opcións da comunidade para defender os seus intereses económicos e patrimoniais.
Funcións e ferramentas preventivas
Un dos conflitos máis habituais é a morosidade. La Ley de Propiedad Horizontal lexitima tanto o presidente como o administrador para instar o procedemento monitorio, sempre que se achegue o acordo de certificación e a reclamación da débeda, xunto cun desglose correcto do importe e a súa notificación ao devedor. Estes trámites previos son esenciais: un erro na certificación ou na notificación pode dar lugar a inadmisións ou impugnacións procesuais.
O administrador, como membro da xunta de goberno e, en moitos casos, como secretario, ten responsabilidades formais que inflúen directamente na validez dos actos comunitarios. A súa intervención non só é de asesoramento; pode actuar como testemuña en procedementos xudiciais e convén que toda manifestación ante un órgano xurisdicional veña respaldada por documentos que a ratifiquen.
A elaboración e custodia da documentación —acordos, certificacións de débeda, comunicacións e recibos— é unha das principais ferramentas preventivas. Un rexistro ordeado e accesible facilita a resolución amigable de controversias e, no seu caso, reduce a vulnerabilidade da comunidade no litixio.
Actuacións fronte a molestias, vandalismo e achega probatoria
Cando se trata de actividades prohibidas ou molestas en vivendas ou zonas comúns, a normativa esixe unha notificación previa e fehaciente ao infractor. Ese requirimento é paso necesario antes de calquera medida coercitiva e debe quedar constancia documental para evitar impugnacións posteriores.
En casos de delitos ou faltas —actos vandálicos, roubos ou hurtos— é imprescindible xerar proba mediante a denuncia ante as autoridades competentes. O administrador pode tramitar esa denuncia se dispón de instrucións do presidente ou dun acordo da xunta, axilizando así a reacción da comunidade fronte a feitos delituosos.
Outro foco habitual de conflito son as convocatorias e as actas. Os requisitos formais recollidos nos artigos 16 a 19 da Ley de Propiedad Horizontal obrigan ao secretario-administrador a actuar con extrema diligencia. As actas, cando están ben redactadas e asinadas, convértense nun dos medios de proba máis relevantes na fase xudicial.
En definitiva, a figura do administrador de fincas articula prevención, xestión e soporte probatorio. Actuacións preventivas, comunicación clara e arquivo documental conforme á norma permiten minimizar conflitos e afrontar con vantaxe aqueles que non se logran evitar.
As comunidades que interiorizan a importancia da diligencia e formalizan instrucións claras ao seu administrador reducen riscos e custes. Á súa vez, o sector reclama unha actualización normativa que responda ás realidades actuais da convivencia comunitaria para mellorar a eficacia destas actuacións.
