Auge da vivenda fronte á demanda estranxeira e ao tope financeiro

Imaxe de arquivo dun bloque de vivendas / Eduardo Parra (EP)

España rexistrou números récord na venda de vivendas e na concesión de hipotecas en 2025, cifras non acadadas desde antes do estoupido da burbulla de 2007.

Con todo, o dinamismo do mercado residencial empeza a topárense de fronte cun teito, os umbrais de accesibilidade, é dicir, o porcentaxe dos ingresos que deben destinar os compradores ao pago do préstamo para a adquisición do inmoble, que supera os límites recomendados no 26% de todos os municipios.

Isto está a traducirse xa —de forma silenciosa— nun freo nos principais mercados, como Madrid, Canarias, Baleares ou a Comunidad Valenciana, onde as compravendas avanzan a menor ritmo que no agregado nacional, ademais dun replegamento do público estranxeiro.

O esforzo de compra supera os límites recomendados

Os últimos datos da tasadora Tinsa by Accumin son demoledores: o 26% dos municipios presentan taxas de esforzo teórico de compra por riba do 35%, considerado o umbral razoable, pero en oito localidades acádase o 45% considerado «crítico».

Este indicador, que busca medir canto de accesible é para un fogar medio adquirir unha primeira vivenda nas distintas zonas do territorio nacional, está a amosar que a xente non pode comprar. E está a reflectirse xa nas compravendas.

Desaceleración nos principais mercados residenciais

Analizando os datos de compravendas de todo o último ano do Instituto Nacional de Estatística —que arroxou un crecemento medio do 11,5%—, estes apuntan que nos principais motores residenciais do país a tendencia alcista está a aminorar.

A Comunidad Valenciana e Madrid, terceiro e cuarto mercado con maior número de compravendas, respectivamente, rexistraron apenas crecementos do 6,1% e 4,8% en 2025, entre os máis baixos de todo o panorama nacional.

Isto, pola contra, non se reflectiu nos prezos, que se dispararon un 12,9% no último ano e entre as rexións onde se rexistraron as maiores subidas están as mencionadas.

As primeiras sinais de teito no mercado

Neste contexto, comezan a xurdir voces que piden cautela. Unha das primeiras en asegurar en público que o mercado podería terse tocado teito é CaixaBank.

Pedro Álvarez, economista da entidade, sinalou hai apenas unhas semanas —no evento Efimad, de Asprima— que se alcanzara un máximo e que agardaban «un pouco menos de actividade» nos próximos anos nun escenario de «máis estabilidade».

¿En que se apoian Álvarez e o banco para advertir dos primeiros signos de debilidade?

Factores de arrefriamento e perspectivas

O primeiro e máis claro é que, aínda que en 2025 se rexistraron 714.237 compravendas, o dato máis alto desde 2007, na segunda metade do ano apareceron «mostras de estabilización, non de aceleración adicional».

O segundo ten que ver co papel dos estranxeiros, responsables de cerca dunha de cada cinco vendas de vivendas en España, que, no segundo e terceiro trimestre (non hai datos do cuarto), reduciron a compra de vivendas nun 1,2% e un 1,3%, respectivamente, en cifras interanuais.

O terceiro indicador a vixiar —cuxa importancia vai máis aló do sector inmobiliario— é a taxa de aforro dos fogares, que «estase empezando a dar a volta», en palabras de Álvarez, de CaixaBank Research, aínda que a renda dispoñible dos fogares acumula unha suba real (descontada a inflación) do 10% desde finais de 2019.

«O mercado da vivenda segue en fase expansiva, se ben con uns ritmos d