José García Montalvo, catedrático y autor del análisis, advierte que el fuerte encarecimiento de la vivienda registrado el pasado año plantea dudas sobre si se está gestando una nueva burbuja en España. El Instituto Nacional de Estadística confirmó que el precio de la vivienda aumentó un 12,9% en 2025, la segunda anualidad consecutiva con subidas de dos dígitos. El debate se concentra en si esos incrementos responden a fundamentos económicos sólidos o a dinámicas de mercado más peligrosas, y por qué los indicadores microeconómicos evocan el período 2003-2007. El estudio contrapone evidencias macro y micro para ofrecer una lectura matizada de la situación.

En el plano macroeconómico, el informe señala que la subida de precios está acompañada por factores que normalmente justifican revalorizaciones: crecimiento del PIB, creación de empleo, mayor población y tipos de interés más bajos. A diferencia de la etapa previa a 2008, la actual muestra menor apalancamiento financiero y una oferta de vivienda claramente insuficiente frente a la demanda. Mientras que entonces se entregaban muchas más viviendas de las que se necesitaban, hoy la discrepancia es la inversa y empuja las cotizaciones al alza. Esa insuficiencia de oferta es, según el autor, la base fundamental que explica gran parte del aumento de precios.

Los datos de producción y formación de hogares ilustran ese cambio estructural. En el periodo previo a la crisis se terminaron en torno a 600.000 viviendas anuales mientras solo nacían alrededor de 350.000 hogares, lo que generó exceso de oferta. En la actualidad, la culminación de promociones se sitúa cerca de las 100.000 unidades mientras se forman unas 230.000 familias cada año, lo que deja un déficit acumulado estimado en torno a 700.000 viviendas. Ese desequilibrio entre oferta y demanda es el argumento elemental de microeconomía que, según García Montalvo, explica buena parte del ajuste alcista de precios.

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El comportamiento del crédito marca otra diferencia sustancial entre ambas etapas. En 2007 el saldo de crédito destinado a la construcción y actividades inmobiliarias llegó al 41,6% del PIB, una proporción que hoy es muy inferior. La exposición financiera vinculada al sector se ha reducido de forma notable, y los volúmenes de préstamos hipotecarios respecto al PIB también son sensiblemente menores que en la antesala de la crisis. Esa menor generación de deuda limita la vulnerabilidad del sistema financiero a un eventual frenazo del mercado residencial.

No obstante, los microindicadores arrojan señales que recuerdan al pasado y alimentan la inquietud social. En una encuesta citada por el autor, el 89% de las familias percibe que los precios están sobrevalorados, una proporción ligeramente inferior al 94,5% registrado en una consulta similar de 2005. Aproximadamente el 30% de los encuestados piensa que la sobrevaloración supera el 50%, un dato que revela la desconfianza de los hogares ante la sostenibilidad de los niveles de precio. Esa sensación de burbuja percibida puede influir en la demanda y en las expectativas, incluso si los fundamentos macroeconómicos son relativamente sólidos.

Desde el punto de vista político y regulatorio, la lectura del informe no es tranquilizadora ni alarmista de manera absoluta: plantea la necesidad de políticas orientadas a aumentar la oferta de vivienda y a mejorar el acceso para los colectivos más afectados. La combinación de suelo limitado, costes de construcción al alza y ausencia de promociones suficientes exige actuaciones coordinadas entre administraciones. Además, el mantenimiento de estándares prudentes en la concesión de crédito sigue siendo un requisito para evitar que los desequilibrios se traduzcan en riesgos financieros.

Los analistas consultados por este diario apuntan también a la heterogeneidad regional como un factor clave: no todas las comunidades experimentan los mismos niveles de tensión en el mercado residencial, y la concentración de la demanda en áreas metropolitanas agrava las distorsiones locales. La política pública, añaden, debe combinar medidas de corto plazo para contener la escalada de precios con reformas estructurales que impulsen una oferta más estable y asequible a medio plazo. Sin esa dualidad, el riesgo es perpetuar un mercado inaccesible para amplios colectivos.

En síntesis, el diagnóstico que plantea García Montalvo sitúa a España en una coyuntura intermedia: hay elementos de alarma en las percepciones y en algunos microindicadores, pero los grandes rasgos macroeconómicos y la menor exposición crediticia no replican el patrón que antecedió a la crisis financiera. La clave, según el autor, será la respuesta de las políticas públicas para cubrir la brecha de vivienda existente sin despertar comportamientos financieros que vuelvan a inflar la burbuja. El tiempo y la capacidad de gestión determinarán si este episodio queda como un ajuste por falta de oferta o se transforma en una crisis de mayor envergadura.