José García Montalvo, catedrático e autor da análise, advirte que o forte encarecemento da vivenda rexistrado o pasado ano suscita dúbidas sobre se se está a xestar unha nova burbulla en España. O Instituto Nacional de Estatística confirmou que o prezo da vivenda aumentou un 12,9% en 2025, a segunda anualidade consecutiva con subas de dous díxitos. O debate céntrase en se eses incrementos responden a fundamentos económicos sólidos ou a dinámicas de mercado máis perigosas, e por que os indicadores microeconómicos evocan o período 2003-2007. O estudo contrapón evidencias macro e micro para ofrecer unha lectura matizada da situación.
En termos macroeconómicos, o informe sinala que a subida de prezos vai acompañada de factores que normalmente xustifican revalorizacións: crecemento do PIB, creación de emprego, maior poboación e tipos de interese máis baixos. Ao contrario da etapa previa a 2008, a actual mostra menor apalancamento financeiro e unha oferta de vivenda claramente insuficiente fronte á demanda. Mentres que entón entregábanse moitas máis vivendas das que se necesitaban, hoxe a discrepancia é a inversa e empuxa as cotizacións ao alza. Esa insuficiencia de oferta é, segundo o autor, a base fundamental que explica boa parte do aumento de prezos.
Os datos de produción e formación de fogares ilustran ese cambio estrutural. No período previo á crise remataron arredor de 600.000 vivendas anuais mentres só nacían arredor de 350.000 fogares, o que xerou exceso de oferta. Na actualidade, a culminación de promocións sitúase preto das 100.000 unidades mentres se forman unhas 230.000 familias cada ano, o que deixa un déficit acumulado estimado en torno a 700.000 vivendas. Ese desequilibrio entre oferta e demanda é o argumento elemental de microeconomía que, segundo García Montalvo, explica boa parte do axuste alcista dos prezos.
O comportamento do crédito marca outra diferenza substancial entre ambas as etapas. En 2007 o saldo de crédito destinado á construción e actividades inmobiliarias chegou ao 41,6% do PIB, unha proporción que hoxe é moi inferior. A exposición financeira vinculada ao sector redúcese de forma notable, e os volumes de préstamos hipotecarios respecto ao PIB tamén son sensiblemente menores que na antesala da crise. Esa menor xeración de débeda limita a vulnerabilidade do sistema financeiro ante un eventual freo do mercado residencial.
Non obstante, os microindicadores arroxan sinais que lembran o pasado e alimentan a inquietude social. Nunha enquisa citada polo autor, o 89% das familias percibe que os prezos están sobrevalorados, unha proporción lixeiramente inferior ao 94,5% rexistrado nunha consulta similar de 2005. Aproximadamente o 30% dos entrevistados pensa que a sobrevaloración supera o 50%, un dato que revela a desconfianza dos fogares ante a sustentabilidade dos niveis de prezo. Esa sensación de burbulla percibida pode influír na demanda e nas expectativas, mesmo se os fundamentos macroeconómicos son relativamente sólidos.
Dende o punto de vista político e regulatorio, a lectura do informe non é tranquilizadora nin alarmista de xeito absoluto: propón a necesidade de políticas orientadas a aumentar a oferta de vivenda e a mellorar o acceso para os colectivos máis afectados. A combinación de solo limitado, custos de construción á alza e ausencia de promocións suficientes esixe actuacións coordinadas entre administracións. Ademais, manter estándares prudentes na concesión de crédito segue sendo un requisito para evitar que os desequilibrios se convertan en riscos financeiros.
Os analistas consultados por este xornal apuntan tamén á heteroxeneidade rexional como un factor clave: non todas as comunidades experimentan l
Únete a la conversación
Regístrate gratis con tu email para comentar en las noticias. Tu opinión importa.