Imaxe de arquivo dun bloque de vivendas / Eduardo Parra (EP)
España rexistrou números récord na venda de vivendas e concesión de hipotecas en 2025, cifras non acadadas desde antes do estoupido da burbulla de 2007.
Porén, o dinamismo do mercado residencial está comezando a atoparse de fronte cun teito, os limiares de accesibilidade, é dicir, a porcentaxe dos ingresos que deben destinar os compradores ao pago do préstamo para a adquisición do inmoble, que supera os límites recomendados no 26% de todos os municipios.
Isto está a traducirse xa —de xeito silencioso— nun freo nos principais mercados, como Madrid, Canarias, Baleares ou Comunidade Valenciana, onde as compravendas avanzan a menor ritmo que no conxunto nacional, ademais dun repliegue do público estranxeiro.
O esforzo de compra supera os límites recomendados
Os últimos datos da taxadora Tinsa by Accumin son demoledores: o 26% dos municipios presentan taxas de esforzo teórico de compra por riba do 35%, considerado o limiar razoable, pero en oito localidades acádase o 45% considerado "crítico".
Este indicador, que busca medir canto de accesible é para un fogar medio adquirir unha primeira vivenda nas distintas zonas do territorio nacional, está a amosar que a xente non pode mercar. E xa se está a reflectir nas compravendas.
Desaceleración nos principais mercados residenciais
Analizando os datos de compravendas de todo o último ano do Instituto Nacional de Estatística —que amosou un crecemento medio do 11,5%—, estes apuntan que nos principais motores residenciais do país a tendencia alcista está a amainar.
Comunidade Valenciana e Madrid, terceiro e cuarto mercado con maior número de compravendas, respectivamente, apenas rexistraron medras do 6,1% e 4,8% en 2025, entre as máis baixas de todo o panorama nacional.
Isto, pola contra, non se ten reflectido nos prezos, que se dispararon un 12,9% no último ano e entre as rexións onde se rexistran as maiores subas están as mencionadas.
Primeiros sinais de teito no mercado
Neste contexto, comezan a xurdir voces que piden cautela. Unha das primeiras en asegurar en público que o mercado podería ter tocado teito é CaixaBank.
Pedro Álvarez, economista da entidade, sinalou hai apenas unhas semanas —no evento Efimad, de Asprima— que se alcanzara un máximo e que agardaban "un pouco menos de actividade" nos próximos anos nun escenario de "máis estabilidade".
En que se basean Álvarez e o banco para advertir dos primeiros signos de debilidade?
Factores de arrefriamento e perspectivas
O primeiro e máis claro é que, aínda que en 2025 se rexistraron 714.237 compravendas, o dato máis alto desde 2007, na segunda metade do ano apareceron "mostras de estabilización, non de aceleración adicional".
O segundo ten que ver co papel dos estranxeiros, responsables de preto dunha de cada cinco vendas de casas en España, que, no segundo e terceiro trimestre (non hai datos do cuarto), reduciron a compra de casas nun 1,2% e nun 1,3%, respectivamente, en cifras interanuais.
O terceiro indicador a vixiar —cuxa importancia vai máis alá do sector inmobiliario— é a taxa de aforro dos fogares, que "se está comezando a dar a volta", en palabras de Álvarez, de CaixaBank Research, aínda que a renda dispoñible dos fogares acumula unha suba real (descontada a inflación) do 10% desde finais de 2019.
O mercado da vivenda segue en fase expansiva, aínda que cun ritmo de crecemento máis contido ao atoparse nunha fase máis avanzada do ciclo. Os principais factores condicionantes da demanda, como a creación de emprego, renda dispoñible, condicións de financiamento ou fluxos demográficos, seguen respaldando unha demanda forte. Porén, o empeoramento da accesibilidade dado o repunte dos prezos comezaría a limitar que parte da demanda potencial se faga efectiva, conclúen desde o departamento de análise económica do banco.
