Santiago, 20 de marzo de 2026. La foto que dibuja el mercado de la vivienda en Compostela combina escasez de oferta, subida de precios y un notable aumento del número de caseros: en apenas dos años el Ayuntamiento pasó de contabilizar 5.040 propietarios con pisos en alquiler en 2023 a 5.596 a finales de 2025, un incremento de 556 personas, es decir, alrededor de un 11%. Entre ellos, cerca de un tercio —1.836— son pensionistas que complementan su pensión con las rentas del alquiler.

Crecen los arrendadores en Compostela mientras falta vivienda disponible

El repunte de propietarios llega en un momento en el que las inmobiliarias de la ciudad apenas tienen oferta. Muchos pisos del casco histórico o de barrios como San Lázaro o el Ensanche pasan de manos en pocas semanas; encontrar una vivienda a precio razonable se ha convertido en una tarea difícil, tanto para jóvenes que buscan emanciparse como para trabajadores desplazados o estudiantes de la Universidad de Santiago de Compostela.

Los datos del Instituto Galego de Estatística muestran además que la estructura de la propiedad no es la de grandes fondos: en Santiago cada arrendador posee de media 1,6 viviendas, lo que señala la preeminencia de pequeños propietarios que han visto en el alquiler una alternativa para rentabilizar ahorros. «La vivienda se ha convertido en un refugio para quien tiene unos ahorros y busca una rentabilidad estable», señala Emma Martínez, presidenta de la Asociación Galega de Inmobiliarias.

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«Con unos ahorros muchas familias optan por comprar una segunda vivienda para ponerla en alquiler; la facilidad para encontrar inquilino es ahora mayor y eso anima a sacar pisos al mercado», explica Martínez.

La combinación de más propietarios y menos oferta efectiva tiene un efecto directo sobre los precios. En los últimos años las rentas en Santiago han experimentado alzas sostenidas; la creciente demanda —alimentada por turismo, estudiantes y profesionales que llegan por oportunidades laborales— choca con un parque de viviendas que no crece al ritmo necesario.

Un perfil envejecido: la mitad en activo y un 32,8% de pensionistas

El retrato que ofrece la estadística local contrasta con el de las grandes capitales, pero revela tensiones propias. De los casi 5.600 propietarios registrados al cierre de 2025, 2.968 se encuentran en activo laboralmente, mientras que 1.836 son pensionistas, lo que supone un 32,8% del total. La edad media de los caseros se sitúa en 62,2 años, ligeramente por encima del dato de 2023.

En el conjunto de Galicia la tendencia es similar: el número de arrendadores ronda ya los 120.000, casi un 10% más que hace dos años. Más de la mitad están afiliados a la Seguridad Social —un 50,5%— y un 35,4% son pensionistas, lo que subraya que, para buena parte de los propietarios, el alquiler funciona como complemento de renta. Además, el mercado gallego está dominado por personas físicas: aproximadamente el 97% de los caseros no pertenece a fondos ni sociedades inmobiliarias, una diferencia notable frente a ciudades como Madrid o Barcelona.

Este envejecimiento del colectivo de propietarios tiene implicaciones prácticas: los pensionistas que dependen de los ingresos por alquiler pueden mostrar una menor disposición a soportar periodos de vivienda vacía y, por tanto, aceptar subidas moderadas para no perder renta. Al mismo tiempo, la falta de relevo generacional en algunos casos podría empujar a la venta de inmuebles en el medio plazo.

Repercusiones para inquilinos y políticas locales

Para los inquilinos, la fotografía no es alentadora. La presión sobre la oferta empuja los precios al alza y reduce la movilidad dentro del mercado de alquiler. En Santiago, donde la demanda se concentra en áreas próximas al campus, al casco histórico y a nodos de transporte, esto se traduce en contratos más cortos, incrementos anuales de renta y dificultades para los hogares con ingresos más bajos.

Las autoridades municipales y autonómicas llevan años buscando herramientas que mitiguen estas tensiones: desde programas de vivienda social hasta incentivos para la rehabilitación y puesta en alquiler de inmuebles vacíos. No obstante, la medida adecuada sigue siendo objeto de debate. Por una parte, hay quien reclama actuaciones más audaces para aumentar el parque de vivienda asequible; por otra, los propietarios advierten que medidas fiscales o normativas demasiado rigurosas podrían tener el efecto contrario y enfriar la oferta.

En el plano inmediato, la presencia mayoritaria de pequeños caseros sugiere que políticas de acompañamiento —asesoramiento fiscal, líneas de crédito para rehabilitación o programas que favorezcan contratos estables— podrían ser más eficaces que enfrentamientos normativos con consecuencias imprevisibles. También conviene recordar el papel del turismo y del alquiler vacacional en el mercado compostelano, un factor que compite por la vivienda disponible y que exige una gestión equilibrada para proteger tanto el tejido residencial como la actividad económica vinculada al Camino.

Mirando al futuro, dos tendencias a observar son la evolución demográfica de los propietarios y la respuesta del mercado a la subida de precios: si más pensionistas optan por vender, podrían entrar en juego compradores con perfil distinto, incluidos fondos, aunque por ahora su peso en Galicia sigue siendo reducido. A la espera de nuevas políticas, la ciudad enfrenta el reto de conciliar el derecho a una vivienda digna con los intereses de quienes, muchas veces en edad de jubilación, dependen del alquiler como complemento económico.

En Compostela, donde la Praza do Obradoiro sigue recibiendo miles de visitantes y la vida universitaria mantiene un flujo constante de demanda, encontrar un equilibrio será clave para que la vivienda no se convierta en un privilegio inaccesible para amplios sectores de la población.