El laberinto burocrático que ahoga a miles de propietarios en Galicia

Una sombra legal sobre viviendas centenarias

En las afueras de Lugo, entre bosques de robles y aldeas donde el tiempo parece detenerse, se alza una casa de piedra con más de tres décadas de historia. Su propietaria, una mujer anónima, enfrenta un problema que afecta a decenas de miles de gallegos: la imposibilidad de regularizar una construcción que, para el resto del mundo, es perfectamente funcional. Según datos del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Galicia, más del 15% de las viviendas en zonas rurales carecen de los documentos esenciales para acreditar su legalidad, un porcentaje que se dispara en núcleos como el de esta lucense.

Del IBI al certificado de habitabilidad: el círculo vicioso

La paradoja es evidente. Una familia paga religiosamente el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) cada año, demostrando que la administración reconoce la existencia de su propiedad. Sin embargo, cuando llega el momento de formalizar una venta o incluso heredar, la misma administración exige documentos que, en muchos casos, son imposibles de obtener sin años de espera. La cédula de habitabilidad y el certificado de fin de obra son piezas clave que, en la práctica, convierten estas viviendas en «activos tóxicos» para el mercado inmobiliario.

La situación se agrava en construcciones anteriores a 1997, año en que Galicia no exigía licencia para obras menores. Muchas de estas casas, transmitidas por generaciones, ni siquiera conservan planos originales. «Es como si la administración premiara a quienes incumplieron las normas en su momento, pero castigara a quienes, décadas después, intentan subsanar ese pasado», señala un técnico municipal no identificado que prefiere mantener el anonimato.

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La burocracia como muro infranqueable

El caso de la propietaria de Lugo no es aislado. Según un informe de la Federación Gallega de Municipios y Provincias (FEGAMP), el retraso medio para resolver expedientes de legalización supera los 18 meses en el 62% de los concellos de la comunidad. Las razones son múltiples: desde la saturación de los departamentos de Urbanismo hasta la rotación de funcionarios que desconocen los expedientes en curso. En este laberinto, incluso las instrucciones iniciales se vuelven móviles.

Un ejemplo paradigmático es el de las fosas sépticas. Muchos propietarios, al heredar viviendas, descubren que sus sistemas de saneamiento no cumplen la normativa actual. Para actualizarlos, deben solicitar permisos a la Confederación Hidrográfica Miño-Sil, pero esta exige, a su vez, un informe favorable del ayuntamiento. «Es un círculo en el que todos se señalan con el dedo, pero nadie asume la responsabilidad de mover un expediente», explica una fuente cercana a la Asociación de Vecinos de la Comarca de Lugo.

¿Soluciones o parches?

Ante este escenario, algunas diputaciones gallegas han puesto en marcha planes de choque. La de Ourense, por ejemplo, ofrece subvenciones para la legalización de viviendas rurales, siempre que los propietarios demuestren haber iniciado los trámites antes de 2023. Sin embargo, estas iniciativas topan con dos obstáculos: la falta de fondos y la lentitud de los procesos judiciales cuando los vecinos recurren a la vía contencioso-administrativa.

Mientras tanto, en el rural gallego, las viviendas se heredan como un legado familiar, pero su valor económico se diluye. «¿Quién va a comprar una casa que no puede hipotecar?», se pregunta una vecina de la zona. La pregunta queda en el aire, sin respuesta, como tantos expedientes perdidos en los archivadores de los ayuntamientos.

Un problema con raíces políticas

El origen de este caos regulatorio se remonta a la descentralización de competencias en materia de urbanismo en los años 90. Galicia asumió entonces la gestión de estos trámites, pero sin dotar a los ayuntamientos.

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