O labirinto burocrático que afoga a milleiros de propietarios en Galicia

Unha sombra legal sobre vivendas centenarias

Nas aforas de Lugo, entre bosques de carballos e aldeas onde o tempo parece deterse, érguese unha casa de pedra con máis de tres décadas de historia. A súa propietaria, unha muller anónima, enfróntase a un problema que afecta a decenas de miles de galegos: a imposibilidade de regularizar unha construción que, para o resto do mundo, é perfectamente funcional. Segundo datos do Colexio Oficial de Aparelladores e Arquitectos Técnicos de Galicia, máis do 15% das vivendas en zonas rurais carecen dos documentos esenciais para acreditar a súa legalidade, unha porcentaxe que se dispara en núcleos como o desta lucense.

Do IBI ao certificado de habitabilidade: o círculo vicioso

O paradoxo é evidente. Unha familia paga relixiosamente o Imposto sobre Bens Inmobles (IBI) cada ano, demostrando que a administración recoñece a existencia da súa propiedade. Con todo, cando chega o momento de formalizar unha venda ou incluso herdar, a mesma administración esixe documentos que, en moitos casos, son imposibles de obter sen anos de espera. A cédula de habitabilidade e o certificado de fin de obra son pezas clave que, na práctica, converten estas vivendas en «activos tóxicos» para o mercado inmobiliario.

A situación agrávase en construcións anteriores a 1997, ano en que Galicia non esixía licenza para obras menores. Moitas destas casas, transmitidas por xeracións, nin sequera conservan planos orixinais. «É coma se a administración premiase a quen incumpriu as normas no seu momento, pero castigase a quen, décadas despois, intentan emendar ese pasado», sinala un técnico municipal non identificado que prefire manter o anonimato.

A burocracia como muro infranqueable

O caso da propietaria de Lugo non é illado. Segundo un informe da Federación Galega de Municipios e Provincias (FEGAMP), o atraso medio para resolver expedientes de legalización supera os 18 meses no 62% dos concellos da comunidade. As razóns son múltiples: desde a saturación dos departamentos de Urbanismo ata a rotación de funcionarios que descoñecen os expedientes en curso. Neste labirinto, incluso as instrucións iniciais vólvense móbiles.

Un exemplo paradigmático é o das fosas sépticas. Moitos propietarios, ao herdar vivendas, descobren que os seus sistemas de saneamento non cumpren a normativa actual. Para actualizalos, deben solicitar permisos á Confederación Hidrográfica Miño-Sil, pero esta esixe, á súa vez, un informe favorable do concello. «É un círculo no que todos se sinalan co dedo, pero ninguén asume a responsabilidade de mover un expediente», explica unha fonte próxima á Asociación de Veciños da Comarca de Lugo.

¿Solucións ou parches?

Ante este escenario, algunhas deputacións galegas puxeron en marcha plans de choque. A de Ourense, por exemplo, ofrece subvencións para a legalización de vivendas rurais, sempre que os propietarios demostren ter iniciado os trámites antes de 2023. Con todo, estas iniciativas topan con dous obstáculos: a falta de fondos e a lentitude dos procesos xudiciais cando os veciños recorren á vía contencioso-administrativa.

Mentres tanto, no rural galego, as vivendas herdanse como un legado familiar, pero o seu valor económico dilúese. «¿Quen vai comprar unha casa que non pode hipotecar?», pregúntase unha veciña da zona. A pregunta queda no aire, sen resposta, como tantos expedientes perdidos nos arquivadores dos concellos.

Un problema con raíces políticas

O orixe deste caos regulatorio remóntase á descentralización de competencias en materia de urbanismo nos anos 90. Galicia asumiu entón a xestión destes trámites, pero sen dotar ao