Ensanche Norte de Santiago: o futuro barrio toma forma en Mallou

A capital galega afronta un dos retos urbanísticos máis transcendentes da súa historia recente. O proxecto do Ensanche Norte, previsto na zona de Mallou, non é só un plan de vivendas: é a resposta institucional a unha demanda longamente acumulada de expansión residencial e modernización da escena urbana. O horizonte dunha poboación equivalente a unha pequena cidade comeza a debuxarse sobre os planos, mentres a maquinaria administrativa do Consistorio tenta acoplar as pezas dun crebacabezas que leva anos no ar.

As claves dunha localización estratéxica

Para entender a elección de Mallou é preciso mirar o mapa de Santiago con perspectiva histórica. A cidade medrou tradicionalmente exercendo presión sobre a súa periferia, mais as limitacións xeográficas e patrimoniais condicionaron sempre o seu desenvolvemento. Mallou aparece como unha das últimas grandes bolsas de chan con capacidade para acoller un crecemento orgánico e planificado. A súa situación, ao norte do casco urbano, conecta directamente coas principais vías de comunicación, facilitando a mobilidade e evitando o colapso do centro monumental. Non é unha decisión arbitraria: responde a unha necesidade de vertebrar a cidade cun novo pulmón residencial afastado das estreitezas do casco histórico.

A folla de ruta dunha operación monumental

O camiño dun plan xeral a unha rúa asfaltada é un itinerario minado de siglas: PXOM, PERI, Proxecto de Urbanización. Actualmente, o Ensanche Norte atópase na fase de tramitación do planeamento de desenvolvemento. Isto implica a redacción dos estudos de detalle, a avaliación ambiental estratéxica e a resolución das alegacións presentadas por veciños e propietarios. É a fase onde se dilucida o encaixe das pezas, o pulso entre as expectativas privadas e o interese público. Unha vez superada, o seguinte fito é a aprobación do proxecto de compensación ou expropiación, que permite á administración dispor do chan. Só entón a maquinaria pesada comezará a mover a terra do futuro barrio.

O delicado engrenaxe da valoración do chan

Un dos puntos máis opacos para o cidadán medio adoita ser o proceso de taxación do chan. Quen decide que un metro cadrado vale unha cifra concreta? A lexislación urbanística galega establece un método obxectivo, baseado no valor de repercusión do chan e as expectativas urbanísticas, afastándose do simple prezo de mercado libre. Este valor é fixado por técnicos cualificados, a miúdo alleos ás partes implicadas, e debe ser validado polo ente público correspondente como garantía de transparencia. É un equilibrio inestable: se o prezo é baixo, pode xerar conflitos cos propietarios e alongar os prazos con expropiacións xudicializadas; se é demasiado alto, o custo final da vivenda pública dispárase, comprometendo o obxectivo de accesibilidade que persegue a cidade.