Ourense: Terra Prometida para 44.000 Vivendas, pero Que Frea os Proxectos?

O mercado inmobiliario na provincia ourensá reflicte unha paradoxa que non é exclusiva desta terra: a demanda de fogares dispárase, os prezos encarecen sen tregua, e a oferta de obra nova non logra cubrir o pulso do crecemento demográfico. Porén, unha recente análise sectorial desvela unha realidade que convida á reflexión: existe un vasto territorio clasificado como residencial, con capacidade para albergar decenas de miles de novas unidades habitacionais. A pregunta que emerxe con forza é por que ese potencial non se traduce nunha solución palpable para os cidadáns.

Territorio dispoñible, pero infraestrutura pendente

Os datos recompilados por unha consultora independente, que estudou os documentos de ordenación urbana dos distintos concellos da provincia, indican que en Ourense hai máis dunha ducia de quilómetros cadrados de terreo con cualificación residencial. Sobre o papel, esa superficie permitiría a edificación de aproximadamente 44.000 novas vivendas. Unha cifra que, en principio, podería aliviar a presión sobre un parque inmobiliario que arrastra un déficit crónico. Non obstante, o mesmo informe identifica un obstáculo recorrente que afasta esta posibilidade da realidade: as notables carencias nas redes de enerxía e transporte que afectan a boa parte do territorio provincial.

Trátase dun escollo que non é novo. O desenvolvemento urbanístico sempre foi da man da dotación de servizos básicos. No caso ourensán, o feito de dispor dun solo amplo non garante que as infraestruturas asociadas —como o subministro eléctrico, o saneamento ou a conectividade viaria— estean preparadas para asumir un crecemento de tal magnitude. Diversas fontes do sector inmobiliario local sinalan que a viabilidade dos proxectos a gran escala depende, en boa medida, de investimentos que escapan ao control exclusivo dos promotores.

O desfase entre o plano e a realidade construtiva

A discrepancia entre o solo dispoñible e o que realmente se desenvolve é un fenómeno que se repite noutras comunidades autónomas. No caso de Ourense, a situación agrava por unha serie de factores que van máis alá do simple planeamento. A burocracia municipal, a fragmentación da propiedade do solo e a incerteza regulamentaria son elementos que, sumados ás deficiencias de infraestrutura, frean a materialización deses 44.000 fogares.

A titularidade dos terreos e a necesidade de recalificacións ou modificacións puntuais dos plans xerais supoñen a miúdo un labirinto que desincentiva o investimento, especialmente nun contexto de tipos de xuro elevados e custos de construción á alza.

Ademais, o tecido empresarial construtor, composto maioritariamente por pemes, non sempre ten a capacidade financeira para afrontar os prazos e os custos que implican estes procesos. Por iso, gran parte da promoción inmobiliaria na provincia concéntrase nas áreas urbanas consolidadas ou en bolsas de solo xa urbanizado, deixando sen executar un enorme potencial noutras zonas.

A vivenda como ben de interese público

O debate sobre a función social do solo e a vivenda cobra aquí unha relevancia especial. Máis alá da lóxica do mercado, o acceso a un fogar digno converteuse nunha preocupación central para a cidadanía. A existencia desta bolsa de solo residencial abre unha oportunidade para que as administracións públicas adopten un papel máis activo. Non só como garantes do planeamento, senón como facilitadores das condicións necesarias para que o desenvolvemento urbano sexa unha realidade.